¡Oye, amigo de Magazine Contigo Euskadi!
Estamos en enero de 2026 y el mapa de las zonas de mercado residencial tensionado en el País Vasco ya es una realidad que afecta a más del 50% de la población vasca. Estas zonas implican topes al alquiler, prórrogas extras para inquilinos, más protección contra desahucios y planes para construir más vivienda protegida… pero también menos libertad para los propietarios a la hora de subir rentas o recuperar sus pisos.
Al cierre de 2025 había 11 municipios declarados oficialmente, y justo ahora, a principios de 2026, se incorporan Hernani, Tolosa y Lezo (trámites previstos para finales de enero). Pronto vendrán más como Basauri, Arrasate o Pasaia, pero hoy te traigo la lista actualizada por territorios.
Gipuzkoa (las más numerosas, con el índice de precios ya operativo)
- Donostia-San Sebastián
- Irún
- Errenteria
- Lasarte-Oria
- Astigarraga
- Usurbil
- Zumaia
- Hernani (nueva en 2026)
- Tolosa (nueva en 2026)
- Lezo (nueva en 2026)
Aquí los alquileres están más controlados que en ningún sitio, con topes estrictos y prórrogas extraordinarias que pueden alargar contratos hasta 3 años más.
Bizkaia (las grandes urbes y alrededores)
- Bilbao
- Barakaldo
- Galdakao
En Bizkaia el índice de referencia llega en el primer semestre de 2026, así que pronto se sumarán los topes plenos. Basauri está en trámites avanzados para unirse pronto.
Álava / Araba (solo la capital, pero con peso)
- Vitoria-Gasteiz
Única zona tensionada en Álava, pero concentra la mayoría de la población y la presión del mercado.
En total, con las nuevas incorporaciones de enero 2026, ya superamos el 50% de la población vasca viviendo en zona tensionada. Esto significa que si alquilas o tienes un piso en alquiler en estos sitios, las reglas del juego han cambiado: menos subidas libres, más derechos para el inquilino y obligaciones para construir más VPO.
¿Bueno o malo? Depende de si eres inquilino (¡respiras más tranquilo!) o propietario (te puede dar un dolor de cabeza con prórrogas eternas). Lo que está claro es que el alquiler en Euskadi ya no es lo que era.
Si vives en uno de estos municipios, consulta el portal oficial zonatensionadaeuskadi.eus para ver tu índice de referencia, simuladores y denuncias por incumplimientos.
¿Tu municipio está en la lista? ¿Te afecta directamente? Cuéntame en comentarios, que esto nos toca a todos de lleno en el País Vasco.
Un abrazo fuerte (o un índice de referencia, según el caso),
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