¡Oye, amig@ de Euskadi!
Imagina que tienes un piso en Bilbao, Donostia o Vitoria. Lo alquilas pensando que en unos años lo recuperas para tu hijo, para venderlo o porque te apetece. Firmas un contrato de, digamos, 3 años. Y cuando se acaba… ¡zas! El inquilino te dice: «Me quedo hasta los 5 años mínimos, aunque tú no quieras». Y si estás en zona tensionada (spoiler: la mayoría ya lo está), puede pedir ¡hasta 3 años extra! Aunque llores, patalees o envíes burofax.
Bienvenido a la realidad de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2026, esa que supuestamente equilibra pero que en la práctica deja al propietario con la propiedad un poco menos propia.
Vamos al grano, sin rollos legales aburridos:
1. La duración mínima obligatoria (art. 9 LAU)
- Si eres persona física: 5 años mínimo.
- Si eres empresa o fondo: 7 años. Aunque firmes por 1 año, el inquilino puede quedarse hasta cumplirlos con prórrogas anuales automáticas. Solo te libras si en el contrato original pusiste por escrito (¡por escrito!) que necesitas el piso para ti o familia cercana, y avisas con 4 meses.
2. Después de los 5/7 años: prórroga tácita (art. 10.1)
Si nadie dice nada, se prorroga hasta 3 años más, anuales.
3. El bombazo: prórrogas extraordinarias
- Por vulnerabilidad: 1 año extra si el inquilino lo acredita (y tú eres gran tenedor).
- En zonas tensionadas: ¡Hasta 3 años extra anuales! El inquilino lo pide al acabar el contrato y el propietario debe aceptar, salvo excepciones muy concretas (nuevo contrato acordado o necesidad probada).
Y en Euskadi, en enero 2026, las zonas tensionadas son un festival: ya hay 11 (Bilbao, Donostia-San Sebastián, Vitoria-Gasteiz, Barakaldo, Irun, Errenteria, Lasarte-Oria, Zumaia, Galdakao, Astigarraga, Usurbil…) y se suman Hernani, Tolosa y Lezo de inmediato, más Basauri, Arrasate, Pasaia y otros en camino. Pronto más del 53% de los vascos viviremos en zona tensionada. ¡Casi todo el territorio urbano!
Resultado: muchos propietarios están quitando pisos del alquiler. ¿Para qué arriesgarse a un inquilino que se queda 8-10 años o más? La oferta baja, los pocos pisos que quedan suben de precio… y al final, los inquilinos pagan más.
Mi consejo directo: si tienes un piso vacío en Euskadi, piénsatelo mucho antes de alquilarlo. Pon cláusulas blindadas, usa programas como Bizigune si quieres seguridad, o directamente véndelo. Porque recuperar tu casa puede ser una odisea judicial larga y cara.
¿Eres propietario y te está hirviendo la sangre? ¿O inquilino y por fin respiras tranquilo? Deja comentario, que esto nos toca a todos en el País Vasco.
Un abrazo (o un requerimiento notarial, según el caso),
Tu blog magazine Contigo Euskadi